IMU e prima casa dei pensionati, quando non si paga e quando sì

Sull'IMU circola una convinzione diffusa: "sulla prima casa non si paga". È vero nella maggior parte dei casi, ma non in tutti. Per un pensionato che possiede un'abitazione — magari l'unica — conoscere le eccezioni evita sia di pagare per errore sia, al contrario, di dimenticare una scadenza dovuta.

La regola base: l'abitazione principale è esente

L'IMU non si applica all'abitazione principale, cioè l'immobile in cui il proprietario risiede anagraficamente e dimora abitualmente, insieme alle relative pertinenze entro i limiti previsti. Per la maggior parte dei pensionati che vivono nella propria casa, questo significa nessun versamento IMU su quell'immobile.

Le eccezioni: le case "di pregio"

L'esenzione non vale per le abitazioni classificate in alcune categorie catastali considerate di lusso: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). In questi casi l'IMU è dovuta anche se si tratta dell'abitazione principale, con l'applicazione di una detrazione prevista dalla normativa.

Seconde case e pertinenze

L'IMU si paga invece sulle seconde case e sugli immobili diversi dall'abitazione principale. Anche le pertinenze eccedenti i limiti (ad esempio più di una per categoria) tornano imponibili. Per chi possiede, oltre alla casa in cui vive, un piccolo immobile ereditato o affittato, la verifica è d'obbligo.

Residenza e dimora: perché contano

L'esenzione è legata alla residenza e alla dimora abituale. Se marito e moglie hanno residenze in due immobili diversi, le regole sull'abitazione principale vanno lette con attenzione, perché non è detto che entrambi gli immobili siano esenti. È una delle situazioni in cui conviene un controllo prima di pagare o di non pagare.

Il caso dei pensionati residenti all'estero

Per alcuni pensionati iscritti all'AIRE e residenti all'estero esistono regole specifiche su un immobile posseduto in Italia. Si tratta di una materia che è cambiata nel tempo: meglio verificare la disciplina vigente sul sito del Dipartimento delle Finanze prima di dare per scontata un'esenzione.

Le scadenze: acconto e saldo

Quando l'IMU è dovuta, si versa in due momenti dell'anno:

Il pagamento avviene di norma con il modello F24, indicando i codici tributo del comune. Chi non è sicuro degli importi può rivolgersi a un CAF o al proprio comune, che spesso mette a disposizione il calcolo.

Come si calcola, in sintesi

Quando l'IMU è dovuta, il calcolo parte dalla rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale. Sul valore così ottenuto si applica l'aliquota decisa dal comune, che può variare di anno in anno entro i limiti di legge. Poiché l'aliquota è comunale, lo stesso immobile può avere un'IMU diversa a seconda del comune: per questo il riferimento sono sempre le delibere del proprio comune.

Chi deve pagare

L'IMU è dovuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale come l'usufrutto. È un punto importante per gli anziani: chi ha donato la nuda proprietà mantenendo l'usufrutto resta il soggetto tenuto al pagamento. L'inquilino, invece, non paga l'IMU. In caso di più proprietari, ciascuno versa in proporzione alla propria quota.

Domande frequenti

Ho una sola casa ma è accatastata A/8: devo pagare?

Sì. Le categorie A/1, A/8 e A/9 non godono dell'esenzione per l'abitazione principale, pur con una detrazione prevista dalla legge.

La casa data in uso gratuito ai figli è esente?

Non automaticamente: esistono eventuali agevolazioni a condizioni precise, da verificare con il comune. Non darla per scontata.

Chi mi aiuta con il calcolo?

Molti comuni offrono il calcolo e il modello F24 precompilato; in alternativa un CAF o un professionista.

Se vendo o compro casa durante l'anno, come funziona?

L'IMU si paga in proporzione ai mesi di possesso: chi vende versa per i mesi in cui è stato proprietario, chi acquista per i restanti. Il mese si conta per intero in capo a chi ha posseduto l'immobile per almeno quindici giorni.

Un esempio di seconda casa

Caso illustrativo: un pensionato possiede, oltre alla casa in cui vive (esente), un piccolo appartamento ereditato e tenuto a disposizione. Su quel secondo immobile l'IMU è dovuta: si parte dalla rendita catastale rivalutata del 5%, si moltiplica per il coefficiente della categoria e si applica l'aliquota del comune in cui si trova l'immobile. Il versamento avviene in due rate — acconto a giugno e saldo a dicembre — con modello F24. Se l'appartamento fosse affittato con contratto a canone concordato, diversi comuni prevedono aliquote ridotte. Sono proprio queste variabili — categoria, comune, uso dell'immobile — a rendere sbagliato il "si paga sempre tot": ogni immobile fa storia a sé, e il riferimento resta la delibera comunale dell'anno.

In breve

Per la maggior parte dei pensionati la prima casa è esente da IMU, ma le abitazioni di pregio, le seconde case e alcune situazioni di residenza fanno eccezione. Conoscere la regola e le sue deroghe, e tenere a mente la scadenza del 16 dicembre per il saldo, evita errori in entrambe le direzioni. Le regole aggiornate sono sul sito del Dipartimento delle Finanze del MEF.